Придобиването на недвижими имоти в Германия остава привлекателно за чуждестранните инвеститори. Но какви данъчни въпроси трябва да се вземат предвид при закупуване на имот от данъкоплатците, които не са местни жители? Данъчните последици, които обикновено възникват при придобиването, притежаването и прехвърлянето на недвижими имоти, са многобройни: данък при придобиването на недвижими имоти се начислява при сделките с такива, а данък върху собствеността се дължи при притежаването на имота. Когато имот се отдава под наем се облагат така реализираните доходи, а при краткосрочно отдаване под наем, както и при отдаване на имоти за стопански цели на търговци трябва да се спазват разпоредбите за ДДС.
В следващите редове ще се спра на данъчното третиране на доходите от отдаване под наем на имоти за жилищни цели от физически лица - български граждани на физически лица в Германия.
Приложимо данъчно законодателство
В тук разглежданата хипотеза недвижим имот (жилище) в Германия се придобива от живеещ в България български гражданин с цел реализиране на доходи от отдаването му под наем. Независимо от гражданството и постоянното пребиваване на собственика на имота, според Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане (СИДДО) между България и Германия “доходите, получени от местно лице на едната договаряща държава от недвижимо имущество, намиращо се в другата договаряща държава, (могат да) се облагат с данък в тази друга държава”. Това означава, че доходите от наем на недвижим имот в Германия, собственост на местно лице за данъчни цели на България, се облагат съгласно немското законодателство.
Данъчно облагане на доходи от наем в Германия
Лице, което не живее и не пребивава обичайно в Германия, се третира като ограничено данъчно задължено лице в Германия. Taкива лица подлежат на облагане в Германия само с определен вид доходи, сред които са и доходите от наем на недвижимо имущество, разположено там. За ограниченото данъчно задължение се прилагат някои особени правила при определяне както на облагаемия доход, така и на данъчната ставка, а именно:
Данъчна основа:
Само доходите от наем на имота в Германия подлежат на облагане с данък върху доходите. Други чуждестранни (придобити извън Германия) доходи не се вземат предвид.
Данъчна декларация:
Ограничено данъчно задължените лица трябва да подават данъчна декларация в Германия и да декларират доходите от отдаване под наем. Данъкът се изчислява по данъчната ставка съгласно тарифата за подоходния данък, но без възможност за прилагане на всички данъчни облекчения, важащи за неограничено данъчно задължените лица.
Разходи, подлежащи на приспадане:
Ограничено данъчно задължените лица могат да приспадат само разходи, които са икономически свързани с местния (за Германия) доход. Такива при доходите от наем на недвижим имот са:
- Амортизация на имота;
- Разходи за поддръжка и ремонти;
- Разходи за финансиране (напр. вноска по ипотечен кредит);
- Административни и спомагателни разходи (които не могат да бъдат прехвърлени на наемателя).
Определяне на данъчната ставка:
По принцип немският Закон за подоходното облагане (Einkommensteuergesetz) предвижда минимален необлагаем доход, който за 2025г. е в размер на 12 096,00 евро годишно. Той обаче не се прилага за ограничено данъчно задължените в Германия лица. За такива лица данъчната ставка се изчислява като към реализирания доход се прибави освободения от облагане минимален доход.
Пример:
Годишен доход от наем: 12 месеца х 1000 евро наем/ месец = 12 000 евро Подлежащи на приспадане разходи: - 0,00 евро Необлагаем доход: + 12 096,00 евро Основа за определяне на данъчната ставка: 24 096,00 евро Данъчна ставка: 11,16%* Годишен данък: 2 688,00 евро
*данъчната ставка се определя по формула в зависимост от размера на облагаемия доход. Тук приложената формула е приложима за годишен облагаем доход в размер на между 17 443,00 и 68 480,00 евро. Примерни изчисления могат да се правят чрез предоставения на сайта на Федералното финансово министерство калкулатор, достъпен през този линк:
Надбавка солидарност
Т. нар. надбавка за солидарност (Solidaritätszuschlag) е допълнителен налог върху данъка върху доходите и корпоративния данък в Германия. Въведена като първоначална срочна финансова помощ включително за страните от Централна, Източна и Южна Европа и новите федерални провинции, тя съществува и до днес за подпомагане на германското единство. Надбавката за солидарност се изчислява от размера на данъка, като се прилага освобождаване от нея при годишен подоходен данък до 19 950,00 евро или облагаем доход до 73 483,00 евро. В следствие на това освобождаване в горния пример надбавка за солидарност не би била дължима.
Неограничено данъчно облагане по избор в Германия
В някои случаи, ако например лицето няма други доходи в България или техният размер е несъществен спрямо доходите от Германия, подлежащи на облагане там, респективно ако не надвишава необлагаемия доход от 12 096,00 евро годишно, е възможно и по-изгодно да се приложи неограничено данъчно задължение в Германия по избор (по искане) на данъчно задълженото лице. Така данъкоплатецът не само ще може да се възползва от повече данъчни облекчения и възможности за приспадане на разходи, но и от прилагане на необлагаемия доход. В горепосочения пример, ако към доходите от наем в размер на 12 000,00 евро годишно се прибави доход от България в размер на 500 евро месечно или 6000 евро годишно, без да се вземат предвид потенциални данъчни облекчения и разходи, подлежащи на приспадане, би се получил облагаем доход от 18 000 евро. Данъчната ставка в този случай ще бъде 6,38%, а размерът на данъка - 1 149,00 евро или повече от два пъти по-нисък в сравнение с ограниченото данъчно облагане в Германия.
За съдействие по данъчни казуси с международен елемент може да се обърнете към Mahony's Law Studio.