Наем на жилище в Германия

От Ралица Махони

Особености на немската законодателна уредба на наемните правоотношения

Статията се прочита за
думи

Дали като студент в немски университет, работник на немски работодател или упражняващ независима дейност в Германия, при по-дългосрочно пребиваване там ще ви се наложи да си наемете жилище. Тази статия има за цел да ви запознае с основните права и задължения на страните по наемно правоотношение.

Общи разпоредби

Типично за наемно правоотношение, и в Германия предметът му е уреден като предоставяне на вещ за временно ползване срещу възнаграждение. Съответно основно задължение на наемодателя е да предостави и поддържа за срока на договора вещта в годно за ползване състояние, а наемодателят е длъжен да плаща уговорения наем. В случай, че вещта загуби изцяло или отчасти годността си да бъде използвана за договорно определеното предназначение, наемателят има право да намали пропроционално наема. Важно е да се знае, че немските съдилища са развили подробни правила за правото на такова намаляване на наема с конкретни насоки за определяне на размера му. Съответно, при наличие на недостатък на вещта, независимо чия е отговорността за него, може да очаквате наемодателят да приеме намаляването на наема.

Ако недостатъкът на вещта се дължи на причина, за която наемодателят отговаря, наред с намаляване на наема, наемателят може да претендира обезщетение за претърпени вреди или възстановяване на необходимите разноски, които е направил за отстраняване на недостатъка, тъй като наемодателят е изпаднал в забава с изпълнение на това си задължение или незабавното отстраняване на повредите е било необходимо за съхраняване на вещта.

Наемателят е лишен от горепосочените права, в случай, че е знаел за недостатъците на наетата вещ. Затова е препоръчително при наемане на жилище да се подписва приемо-предавателен протокол с подробно описание на състоянието на имота и обзавеждането му, ако има такова.

Правото на наемателя да претендира обезщетение или да намали наема може също така да бъде ограничено, ако той не уведоми незабавно за възникнал недостатък на наетата вещ по време на договорното отношение. В този случай, освен че може да бъде лишен от правата си в следствие на недостатъка, наемателят може да дължи и обезщетение на наемателя за вредите, възникнали за него в следствие ненавременното уведомяване.

По принцип наемателят няма право да преотдава вещта за ползване на трети лица, освен ако няма изричното съгласие на наемодателя за това. Ако последният откаже да даде съгласието си, наемателят може да прекрати договора за наем при спазване на законоустановения срок на предизвестие (виж по-долу).

Специални правила за наем на жилище

Немският Граждански кодекс предвижда задължение за спазване на писмена форма, но само, ако договорът е за наем на жилище и срокът на наемното правоотношение надвишава една година. Неспазването на тази форма обаче не води до недействителност на договора, а само до негово третиране като безсровен, като обаче и в този случай прекратяването му е възможно не по-рано от изтичане на една година от предаване на наетите помещения.

Договорът за наем на жилище може да бъде ограничен със срок в полза на наемодателя само, ако това се налага, за да ползва той за себе си или своето семейство, за да извърши такива промени в жилището, че продължаването на наемното правоотношение би било съществено затруднено или за да отдаде жилището на свой работник или служител. За да бъде валидно ограничено със срок правоотношението е необходимо, още при сключване на договора наемодателят да съобщи на наемателя причината за определяне на срока, в противен случай договорът важи като безсрочен.

При наем на жилища дължимият от наемателя депозит възлиза на максимално три месечни наема (без разходите за консумативи, т. нар. Kaltmiete), като наемателят има право да внесе паричната сума за депозита на три равни месечни вноски, първата от които е дължима при започване на наемното правоотношение, а следващите се плащат заедно със съответния месечен наем. По принцип наемодателят е длъжен да внесе предоставения му като парична сума депозит по банкова сметка, където да се олихвява в полза на наемателя.

За разлика от общия случай, при договора за наем на жилище наемателят може да иска от наемателя да му разреши да отдаде част от жилището на трето лице, като наемодателят може да откаже съгласието си само, ако уважителни причини в новия наемател налагат това или жилището би се пренаселило при такова преотдаване. Наемодателят обаче може да изиска увеличение на наема по повод нанасянето на допълнителен наемател.

Важна особеност на немската правна уредба на наема на жилища е, че уговорките, с които наемателят се задължава да заплати на наемодателя неустойка в определени случаи, е недействителна.

Валидна може да бъде само клауза, според която при прекратяване на договора за наем по взаимно съгласие (със споразумение по инициатива на наемателя) наемателят се съгласява да заплати обезщетение в размер на един месечен наем за възникнали на наемодателя вреди и допълнителни разноски, например заради предсрочно прекратяване на правоотношението.

Размер и плащане на наема

Разходите за консумативи, не само свързани с ВиК, за електричество, отопление и пр., но също така местните данъци върху недвижимите имоти, таксите смет и пр., могат да бъдат за сметка на наемателя, като те, заедно с чистата наемна цена (Kaltmiete) образуват общия размер на наема (Warmmiete). Разходите за консумативи могат да бъдат определени в твърд размер или за тях да се правят месечни авансови вноски, които се изравняват след отчитане на разходите в края на годината.

Наемът за жилище се дължи в началото (най-късно до 3тия работен ден) на всеки период, за който е уговорен (т.е., ако се плаща месечно, на 1во число от месеца, за който се дължи, но не по-късно от 3тия работен ден за съответния месец).

Увеличения на наема по време на наемното правоотношение по принцип са допустими само по взаимно съгласие на страните или ако са предвидени като индексация на наема или поетапно увеличение, при което се посочва съответния размер на увеличението/ увеличения наем за различните периоди от договорното правоотношение.

При последно посочения вид уговорки друго увеличение на наема не е допустимо, размерът на наема следва да остане непроменен поне за една година, а правото на наемателя да прекрати договора за наем може да бъде изключено за срок до 4 години.

Все пак, наемодателят може да претендира увеличение на наема - като поиска съгласието на наемателя за това, - но само до обичайния размер на наема в същата община за сходни жилища. При това увеличение обаче, наемът не може да се променя с повече от 20% в рамките на 3 години. За да го постигне, наемодателят следва да отправи мотивирано искане за увеличението до наемателя и съоветно, ако наемателят не даде съгласието си в рамките на два календарни месеца от получаване на искането, наемодателят може да предяви иск за получаване на съгласието. Важно е обаче да се знае, че този иск трябва да бъде предявен в рамките на още 3 месеца, в противен случай наемодателят трябва да отправи ново искане и сроковете за съгласие и предявяване на иск текат наново.

Годишно увеличение на наема в размер на до 11% от направените разноски за модернизиране на жилището също е възможно. Това обаче не важи за ремонтни и други дейности, служещи само за запазване на вещта или привеждането й в състояние, което е обичайно за подобни жилища или пък са се наложили поради външни, независещи от наемодателя обстоятелства.

В последните два посочени случая на увеличение на наема (за напасване на размера му до обичайния за района и заради направени модернизации на жилището) наемателят има извънредно право да прекрати договора за наем. Това право той може да упражни до изтичане на два месеца от получаване на искането за увеличение от наемодателя. Прекратяването настъпва от по-следващия месец и в този случай увеличението на наема не се прилага.

Промени в размера на разходите за консумативи се извършват само при съответна промяна - увеличение или намаляване - на реалните разноски, като и в този случай наемодателят следва да мотивира/ докаже необходимостта от увеличението.

Прекратяване на договора за наем на жилище

Както споменах по-горе, договорите за наем на жилище могат да бъдат срочни само при определени условия. Те могат да бъдат прекратени предсрочно само по уважителните причини при спазване на законоустановените срокове, изброени по-долу.

И срочните, и безсрочните договори могат да бъдат прекратени без предизвестие при съществени нарушения на основни договорни задължения. За да е налице уважителна причина за прекратяване без предизвестие, трябва продължаването на договора до изтичане на уговорения срок или на срока на предизвестието да е непосилно за едната страна по договора, като се вземат предвид конкретните обстоятелства, включително вината на неизправната страна. Такива съществени нарушения са налице например, ако ползването на жилището е свързано с риск за здравето на наемателя или, ако наемателят се намира в забава с изплащането на депозит, който се равнява на двукратния размер на месечния наем.

Правото на прекратяване на безсрочен договор за наем на жилище е различно уредено за наемодателя и наемателя. Наемателят може да прекрати договора, без да посочва причина за това, при спазване на 3-месечен срок на предизвестие. За разлика от това, срокът на предизвестието за наемодателя вариара според продължителността на наемното правоотношение:

  • aко то е продължило не повече от 5 години, срокът на предизвестие и за наемодателя възлиза на 3 месеца;
  • при срок на договора между 5 и 8 години, срокът на предизвестието възлиза на 6 месеца;
  • за продължилите над 8 години наемни правоотношения, срокът е 9 месеца.

За да прекрати наемното правоотношение, наемодателят трябва да има правен интерес. Такъв е налице, при съществени нарушения на договора от страна на наемателя (например нередовно плащане на наем). Не е налице обоснован интерес на наемодателя, включително за прекратяване на договора, за да постигне по-висок наем или за да продаде жилището.

Независимо, дали наемодателят има право да прекрати договорът или не, наемателят може да се противопостави на прекратяването, като се позове на т. нар. социална клауза (§ 574 от немския Граждански кодекс).

Наемателят може да иска продължаване на наемното правоотнишение, ако прекратяването би означавало за него, неговото семейство или друг член на домакинството му такава тежест, че, и при вземане предвид интересите на наемодателя, прекратяването на договора не би било оправдано. Такава тежест е налице, например, ако наемателят не може да намери подходящо друго жилище на приемливи условия.

Във всички случаи прекратяването се извършва писмено, като предизвестието/ уведомяването за прекратяване трябва да постъпи при другата страна по договора най-късно до 3тия работен ден на месеца, в противен случай срокът на договора се удължава с още един месец.

Други разпоредби

Немският Граждански кодекс съдържа доста подробна уредба на наемните правоотношения и в частност, засягащи наемите на жилища. Тя обхваща включително право на залог на наемодателя върху движимите вещи на наемателя, намиращи се в наетото жилище, редът за извършване на ремонтни дейности и модернизации на жилището и последиците при промяна на страните по наемното правоотношение.

Като обобщение по отношение на специалните разпоредби за договора на наем на жилище е важно да се отбележи, че повечето от тях са императивни и съответните норми съдържат изрично указание, че уговорка, която се отклонява от основното правило във вреда на наемателя, е недействителна.

Адресна регистрация

Когато наемете жилище в Германия (и съответно се нанесете в него с цел дългосрочното му ползване и пребиваване там), е необходимо в двуседмичен срок от нанасянето да се регистрира в компетентната регистърна служба (Meldebehörde).

Важно е да знаете, че, наред със заявлението за регистрация, следва да представите потвърждение от наемодателя, че сте се нанесли жилището, предоставено от него (Wohnungsgeberbestätogung).

След прекратяване на наемното правоотношение, ако не се нанесете в друго жилище в Германия, следва да се дерегистрира в двуседмичен срок от изнасянето си, като дерегистрацията може да бъде извършена и не по-рано от една седмица преди изнасянето.

Тази публикация беше изпратена още преди месец на нашите абонати!

Ако желаете и Вие да сте сред първите читатели на нашия бюлетин:

Не чакай правните проблеми да те затрупат.
Посъветвай се с твоя адвокат сега.